19 Dez Mietrecht: Hotel statt Katzenwäsche
Letztendlich profitiert doch auch der Mieter von Sanierungsarbeiten an der Mietsache. Dennoch wird die Durchführung der Arbeiten für den Mieter oftmals zum Ärgernis, da dadurch der Wohngebrauch eingeschränkt wird. Grundsätzlich ist der Mieter zur Duldung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet. In Fällen, in denen die Mietwohnung während der Sanierungsarbeiten gänzlich unbewohnbar wird, steht dem Mieter ein Anspruch gemäß § 555a Abs. 3 BGB auf eine Ersatzunterbringung zu. Über die Frage, ob ein solcher Anspruch auch bestehen kann, sofern die Wohnung nicht unbewohnbar, jedoch die Wohnqualität wesentlich eingeschränkt ist, durfte das Amtsgericht Aachen im vorvergangenen Jahr entscheiden.
Der Klageerhebung vorausgegangen war die Mängelanzeige des Mieters, dem späteren Beklagten, in welcher er den Vermieter auf undichte Fließen und Feuchtigkeitserscheinung im Bad hinwies. Daraufhin einigten sich die Parteien auf die Durchführung von Sanierungsarbeiten und legten einen Termin für das Frühjahr 2015 fest. Für die Durchführung der Arbeiten wurde ein Zeitraum von 5 Tagen veranschlagt. Hierbei war vorhersehbar, dass der Mieter während dieses Zeitraums seine Dusche nicht benutzen kann. Daher stellte der Mieter die Bedingung, dass ihm die Kosten für eine Ersatzunterbringung ersetzt und eine Vorschusszahlung vor Beginn der Sanierungsarbeiten geleistet wird. Als diese Vorschussleistung seitens des Vermieters abgelehnt wurde, verließ der Mieter zu dem festgelegten Termin das Haus, sodass die bestellten Handwerker die Arbeiten nicht ausführen konnten. Nachdem weiterhin keine Einigung über die Vorschusszahlung und eine erneute Terminierung für die Sanierungsarbeiten erzielt werden konnten, minderte der Mieter den Mietzins im Juni 2015 um 10 Prozent.
Schließlich landete der Fall vor Gericht. Hierbei begehrte der Vermieter die Verurteilung des Mieters zur Nachzahlung des von der Miete einbehaltenen Betrags, sowie die Verurteilung zur Verpflichtung, den Handwerkern für die Durchführung der Sanierungsarbeiten Zugang zur Wohnung zu gewähren. Das Amtsgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen.
In seinen Entscheidungsgründen führt das Gericht an, dass der Mieter die Durchführung der Arbeiten berechtigterweise auf der Grundlage seines Zurückbehaltungsrechts gemäß § 273 Abs. 1 BGB verweigert hat. Dieses ergab sich für den Mieter auf der Grundlage des § 555a Abs. 3 S. 2 BGB. Nach Ansicht des Gerichts ist es dem Mieter nicht zumutbar, sich innerhalb des veranschlagten Sanierungszeitraums von 5 Tagen mit einer „Katzenwäsche“ am Waschbecken zu begnügen und für die gesamte Dauer auf eine Ganzkörperwaschung zu verzichten. Demnach hätte dem Mieter – da es der Kläger versäumte, die Durchführung der täglichen Hygiene auf andere Weise zu gewährleisten – im Falle der tatsächlichen Durchführung der Sanierungsarbeiten ein Ersatzanspruch gemäß § 555a Abs. 3 S. 1 BGB für die Unterbringung in einem nahegelegenen Hotel zugestanden.
Das Verlangen des Mieters nach einer Vorschusszahlung wurde nach Ansicht des Gerichts zu Unrecht verweigert. So dient die Vorschrift des § 555a Abs. 3 S.2 BGB gerade dazu, den Mieter durch die Vorauszahlung vor einer möglichen Insolvenz des Vermieters zu schützen und stellt neben dem Verlangen des Mieters keine weiteren Anforderungen oder Begrenzungen. Somit stand dem Mieter infolge der ausgebliebenen Vorschusszahlung ein Zurückbehaltungsrecht zu, sodass er die Durchführung der Arbeiten bis zur Zahlung des Vorschusses verweigern konnte.
AG Aachen, Urteil vom 12. November 2015, Az. 00 C 272/15