04 Nov Mietrecht: Wenn der Mieter den Vermieter aus dem Haus begleitet… oder: der etwas andere Kündigungsgrund
Eine Vermieterin, die von ihrem Mieter aus dem Haus getragen wird. Da diese Handlung im vorliegenden Fall keinen Service des Mieters darstellte, durften sich im Nachgang hierzu das Amtsgericht Bad Neuenahr-Ahrweiler und sodann das Landgericht Koblenz und der BGH damit befassen.
Der beklagte Mieter war seit mehreren Jahren mit der Vermieterin über einen Mietvertrag verbunden. Aufgrund von Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien kam es im Jahr 2012 jedoch zur außerordentlichen fristlosen und hilfsweise auch zur ordentlichen Kündigung durch die Vermieterin. Hintergrund hierzu: Die Vermieterin suchte den Mieter nach Ankündigung in dessen Wohnung auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder zu inspizieren. Während des Termins versuchte die Vermieterin sodann, das gesamte Mietobjekt in Augenschein zu nehmen und gegen den Willen des Mieters auch Zimmer zu betreten, die gar nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Dabei öffnete die Vermieterin auch ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Einer Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen kam die Vermieterin nicht nach. Daraufhin umfasste der Mieter die Vermieterin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Der Vermieterin erklärte mit Bezug auf diesen Vorfall die fristlose und hilfsweise auch fristgemäße Kündigung und erhob Räumungsklage.
Eine fristlose Kündigung setzt gemäß § 543 BGB voraus, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen. Für eine fristgemäße Kündigung bedarf es zumindest nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB einer erheblichen schuldhaften Pflichtverletzung des Mieters. Während das Amtsgericht Neuenahr-Ahrweiler die Räumungsklage der Vermieterin abwies, gab das Landgericht Koblenz in der Berufungsinstanz dem Räumungsantrag statt.
Der BGH entschied schließlich, dass weder die fristlose Kündigung, noch die fristgemäße Kündigung wirksam war. Das Gericht stellt in seinem Urteil darauf ab, dass die Parteien verabredet hatten, dass die Vermieterin die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Somit war die Vermieterin zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung des Hauses nicht berechtigt. Indem sie dies trotzdem machte und der Aufforderung des Mieters, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, habe die Vermieterin das Hausrecht des Mieters verletzt. Sie trage deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen. Angesichts dieses vorangegangenen eigenen pflichtwidrigen Verhaltens der Vermieterin stelle das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Mieters keine derart schwerwiegende Pflichtverletzung dar, dass der Vermieterin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könnte.
BGH, Urteil vom 04.06.2014, Az.: VIII ZR 289/13