07 Sep Mietrecht: Blockade des Mitbenutzungsrechts an Gemeinschaftsflächen durch einen Zaun im Treppenhaus
Mit einem Gartenzaun im Hausflur durfte sich das Amtsgericht Elmshorn im Jahr 2013 befassen.
Der Kläger ist bereits seit Jahrzehnten Mieter in einem kleineren Mietshaus, in dem der Beklagte Vermieter ist. Die beiden Parteien bewohnen sich gegenüberliegende Wohnungen. Nachdem es zwischen Kläger und Beklagtem vermehrt zu Spannungen und Konflikten zum Lüftungsverhalten im Treppenhaus gekommen ist, hat der Beklagten kurzerhand im Treppenhaus bzw. auf dem Hausflur zwischen den beiden Wohnungen einen Gartenzaun errichtet. Der Kläger hat infolge dieser Installation des Gartenzauns nur noch über einen 1,20 m breiten Gang Zugang zu seiner Wohnung. Den auf der anderen Seite des Gartenzauns befindlichen Teil des Flurs kann er nicht mehr betreten. Auch kann der Kläger wegen des Gartenzauns die Lüftungsklappen bzw. Fenster nicht mehr erreichen. Die Problemstellungen zum Lüftungsverhalten schienen für den Beklagten so geklärt.
Der Kläger jedoch begehrte klageweise die Entfernung des Gartenzauns und hatte hiermit Erfolg. Es ist allgemeine Meinung in Literatur und Rechtsprechung, dass den Mietern ein Mitbenutzungsrecht an Gemeinschaftsflächen wie dem Hof, dem Treppenhaus oder dem Hausflur zusteht. Dieses Mitbenutzungsrecht muss dabei nicht explizit im Mietvertrag vereinbart werden, da es zum Kern des Vertragsinhalts gehört. Das Treppenhaus und auch die Fenster zum Lüften sind also für alle da. Anderenfalls würden die Rechte des Mieters gleichsam an der Wohnungstür enden.
Das Amtsgericht Elmshorn sah daher völlig zurecht in dem Bau des Gartenzauns eine Entziehung des klägerischen Mitbesitzes und somit eine Verletzung der klägerischen Rechte, die er aus dem Mietvertrag und § 535 I BGB herleiten kann. Der Beklagte musste den Gartenzaun im Treppenhaus wieder abbauen. Dem Kläger ist wieder der Zugang zum gesamten Treppenhaus und auch zu den Lüftungsklappen bzw. Fenstern möglich.
Dem Vermieter verbleibt in solchen Fällen immer noch die Option, mithilfe einer Hausordnung Spannungen bezüglich des Lüftens im Treppenhaus abzubauen. Verletzungen dieser Hausordnung wären dann mit mietvertraglichen Mitteln zu regeln.
Amtsgericht Elmshorn, Urteil vom 25.01.2013, 51 C 180/12