29 Mrz Mietrecht: Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf und Räumungsvergleich
Der BGH hat sich im vergangenen Jahr mit der Frage befasst, ob einem Mieter Schadensersatz gegen seinen Vermieter zusteht, wenn dieser bei der Kündigung den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat und im Zuge eines Prozesses eine vergleichsweise Einigung erfolgt ist.
Geklagt hatte ein Mieter aus Rheinland-Pfalz, dem gekündigt worden war, weil angeblich der neue Hauswart des Gebäudes in seine Wohnung einziehen sollte. Im Laufe des Prozesses einigten sich die Parteien auf einen Vergleich. Der Mieter zog daraufhin aus, doch statt des Hauswarts zog eine Familie in die Wohnung ein. In der Folge verlangte der Mieter finanziellen Ersatz für seine höhere Miete nach dem Umzug in eine neue Wohnung, für den längeren Weg zur Arbeit und für seine Kosten des ersten Prozesses.
Die Karlsruher Richter haben in ihrer Entscheidung nochmals bestätigt, dass Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz haben, wenn ihr Vermieter bei der Kündigung den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Wichtig ist vor allem, dass dieser Schadensersatzanspruch in der Regel auch besteht, wenn Mieter und Vermieter im Zuge des Rechtsstreits einen sogenannten Räumungsvergleich schließen. Der Vermieter kann sich also nicht auf das Argument stützen, der Mieter sei aufgrund des Räumungsvergleichs ausgezogen und nicht wegen des vorgetäuschten Eigenbedarfs.
Mieter können also von ihrem Vermieter Schadensersatz verlangen, wenn dieser schuldhaft eine Kündigung wegen eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs ausspricht. Zusätzliche Voraussetzung ist, dass ein Zurechnungszusammenhang zwischen dem vorgetäuschten Eigenbedarf und dem geltend gemachten Schaden besteht. Dieser Zusammenhang entfällt gemäß der Entscheidung aus Karlsruhe nur, wenn Mieter und Vermieter durch beidseitiges Nachgeben im Rahmen des Räumungsvergleichs auch den Streit darüber beilegen, ob der Eigenbedarf tatsächlich bestand oder nur vorgetäuscht war. Bietet der Wortlaut des Vergleichs hierzu keine Anhaltspunkte, ist von einem stillschweigenden Verzicht auf Schadensersatzansprüche nur ausnahmsweise auszugehen. So etwa dann, wenn sich der Vermieter im Einzelfall zu einer substantiellen Gegenleistung verpflichtet, beispielsweise zur Zahlung eines namhaften Abstandsbetrages. Im vorliegenden Fall war eine solche Abstandszahlung nicht vereinbart.
Es gilt also, dass vorgetäuschter Eigenbedarf für den Vermieter eine teure Angelegenheit werden kann. Mögliche Schadenspositionen sind neben den Kosten des Räumungsrechtsstreits auch die gesamten Umzugskosten, eventuelle Maklerkosten oder auch die Mietdifferenz, weil in der neuen Wohnung eine höhere Miete gezahlt werden muss.
BGH VIII ZR 99/14