Mietrecht: Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr

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29 Jun Mietrecht: Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr

In vielen Mietverträgen befinden sich Klauseln, wonach die Miete monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag, zu bezahlen ist. Hierbei stellt sich die Frage, ob für die Rechtzeitigkeit der Zahlung die Erteilung des Zahlungsauftrags durch den Mieter oder der Zahlungseingang bei dem Vermieter entscheidend ist und ob das Kriterium der Rechtzeitigkeit durch Formularklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) festgelegt werden kann. Zur Klärung dieser Fragestellung fällten die Richter des 8. Zivilsenats am 05.10.2016 ein Urteil.

Geklagt hatte eine Vermieterin auf die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Grundlage für die der Klage vorangegangene Kündigung war die mehrfache, trotz Mahnung nach Ansicht der Klägerin nicht rechtzeitige Zahlung der Miete. Für diese hatte der Beklagte in den Monaten März, April und Mai des Jahres 2014 jeweils am dritten Werktag des Monats den Überweisungsauftrag erteilt, sodass die Zahlung erst in den darauffolgenden Tagen bei der Klägerin einging.

Die Klägerin berief sich auf eine Klausel des Formularmietvertrags, nach welcher für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht die Absendung, sondern lediglich der Eingang des Geldes bei der Vermietung maßgeblich sei.

Mit ihrem Urteil erklärten die Richter des 8. Zivilsenats diese Klausel für unwirksam. Daher stehe der Klägerin in Ermangelung einer wirksamen Kündigung kein Anspruch auf die Räumung und Herausgabe der Wohnung gegen den Beklagten zu.

In ihren Entscheidungsgründen führten die Richter an, die maßgebliche Klausel weiche erheblich zu Ungunsten des Mieters von den gesetzlichen Vorschriften der §§ 556 Abs.1, 269, 270 BGB ab. Grundsätzlich handele es sich bei der Miete um eine qualifizierte Schickschuld, weshalb der Mieter als Schuldner dazu verpflichtet sei, dem Gläubiger die Mietschuld auf seine Gefahr und Kosten zu übermitteln. Hierbei trage er jedoch nur die Verlustgefahr, nicht jedoch das Risiko einer außerhalb seiner Einwirkungssphäre erfolgenden Verzögerung. Somit begrenze sich die Verpflichtung des Schuldners auf die rechtzeitige, an seinem Wohnort stattfindende Vornahme der Leistungshandlung und erstrecke sich nicht auf den am Wohnort des Gläubigers erfolgenden Leistungserfolg. Entgegen dieser Regelungen erweitert die vom Vermieter verwendete Klausel die Verantwortungs- und Risikosphäre des Mieters und verstoße damit gegen § 307 Abs. 1 S.1 BGB und die Grundsätze von Treu und Glauben.

Somit stellt das Urteil des BGH für die Zukunft klar, dass für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung gemäß § 556b Abs. 1 BGB ausschließlich die Vornahme der Leistungshandlung durch den Schuldner maßgeblich ist.

 

BGH, Urteil vom 05. Oktober 2016, VIII ZR 222/15